La directora financiera de Castellana Properties destaca la alta actividad inmobiliaria en el segmento, tras un ejercicio récord en inversión. La ejecutiva además señala que la actividad se prevé que se mantenga en 2025.
Debora Santamaría, directora financiera de Castellana Properties, es licenciada en Administración de Empresas por la Universidad de Alicante y cuenta con una amplia trayectoria profesional pasando por consultoras como Kpmg o PWC, hasta que, en 2018, fue nombrada directora financiera en la socimi. La directiva hace un repaso de los centros comerciales y parques de mediana en España, incidiendo en aspectos clave como la diversidad de operadores, la importancia de la experiencia en tienda para el consumidor o las nuevas posibilidades para seguir invirtiendo en el sector. En su opinión, el centro comercial requiere más gestión que otros activos inmobiliarios y apunta a que el interés inversor se mantendrá.
Pregunta: Los centros comerciales han sido el activo de moda en 2024. ¿A qué lo atribuye?
Respuesta: En España nos gusta mucho relacionarnos y el centro comercial es la plaza del pueblo donde te relacionas, pero además para las compras muchas veces necesitas esa experiencia. Está muy bien comprarte un vaquero online, pero no es lo mismo: ir, probarlo, verlo, testearlo… No sólo es la compra de un pantalón, también la experiencia de ir a un restaurante, ir al cine, a una bolera… Nosotros hemos defendido la existencia de la tienda física durante un montón de tiempo, ya no sólo por el activo que es, sino por las rentabilidades que da el centro comercial y lo resiliente que es frente a otro tipo de activos. ¿Qué pasó con la pandemia? Ahí se estresó el centro comercial al máximo porque todo eran compras online y la pandemia lo que vino a demostrar es que en el momento que se abrieron puertas, todo el mundo fue al centro comercial, las afluencias se recuperaron. Con esto todo el mundo se da cuenta de la resiliencia y de la rentabilidad que dan los centros comerciales. Ahora mismo el centro comercial es un activo que se ve con muy buenos ojos.
Pregunta: Bonaire (Valencia), Espacio Mediterráneo (Región de Murcia), Parque Corredor, Alcalá Magna y Madrid Xanadú están a punto de cambiar de manos. ¿Se repetirá otro año de inversión récord en 2025?
Respuesta: Creemos que sí. De hecho, estamos muy activos en los procesos de compra de centros comerciales y analizando. Tenemos un porfolio de aproximadamente 1.200 millones de euros. Nuestra intención es seguir creciendo y seguir invirtiendo en el centro. Pero igual que nosotros, también hay otros fondos que han visto que la resistencia de estos activos.
“Un centro comercial no es como una oficina, es un ente vivo al que tienes que dar cariño”
Pregunta: Mantienen su interés en comprar Bonaire, pese al impacto de la Dana. ¿Por qué?
Respuesta: Desde el principio el centro comercial Bonaire nos gustó. Hay que ver qué es lo que pasa, a ver cómo evoluciona, pero nosotros seguimos con un contrato en exclusividad, que es lo que hemos dicho al mercado.
Pregunta: ¿Cómo ha impactado en los centros comerciales el auge del ecommerce?
Respuesta: Ha llegado a una combinación de lo que es el online y el offline, la omnicanalidad. Hemos visto cadenas como Zara que han integrado dentro de sus tiendas la parte online. Ahora mismo no se concibe la tienda física sin el online ni el online sin la tienda física. Entonces, se ha demostrado a todo el mundo que son dos canales que han llegado para quedarse y para convivir.
Pregunta: ¿La tienda física está más viva que nunca?
Respuesta: El retail y la tienda física están más on fire que nunca. En el último año se demuestra, que hemos mejorado las afluencias en nuestros centros comerciales, como en Faro y Bahía, que hemos tenido récord de afluencias. Las ventas han mejorado, ya no sólo las métricas operativas de los propios centros, sino en operaciones. Hemos invertido y comprado este año tres centros comerciales en Portugal y hemos hecho una joint venture con Centrus. Pero como nosotros, en España se han transaccionado mucho, como la opa de Lar.
“Seguimos con un contrato en exclusividad en Bonaire, que es lo que hemos dicho al mercado”
Pregunta: ¿Qué debe tener un centro comercial para que sea atractivo para el consumidor?
Respuesta: El centro comercial no es como una oficina que tú lo construyes, lo pones, metes al inquilino y vives de rentas. Un centro comercial es un ente vivo al que tienes que dar cariño continuamente y estar viendo cuáles son las tendencias en operadores, en márketing, en eventos, qué es lo que está pasando en el mundo, qué es lo que está pasando en esa comunidad… Un centro comercial bien gestionado hace que la gente de esas comunidades quiera ir y pasar tiempo, ir a comprar, al cine, restauración, hacer actividades… En Castellana, somos un equipo con muchísimos años de experiencia en el sector que amamos los centros comerciales y que les damos ese cariño. No es lo mismo un centro comercial que está gestionado por alguien que no es especialista que por un equipo gestor con muchísima experiencia.
Pregunta: Buena ubicación, contratos de larga duración o alta ocupación, ¿qué necesita una superficie comercial para ser un atractivo para los operadores?
Respuesta: Depende, hay algunos operadores que necesitan esas grandes superficies, pero hay otros que necesitan superficies más pequeñas. Nosotros hemos tenido operadores que necesitaban muchísimos metros o hemos partido el local en dos… depende de la vida del operador puede necesitar más o menos metros cuadrados. ¿Qué es lo que demanda un operador en un centro comercial? Afluencias y que tenga vida el centro comercial, porque afluencias para ellos son ventas y con operadores que tengan un mix perfecto de moda, ocio…
Pregunta: ¿Hay centros A y centro B en España? ¿Qué diferencia a unos de otros?
Respuesta: Los puede diferenciar la gestión. Un equipo gestor dedicado con mucha experiencia y que sepa lo que es un centro comercial va a ser siempre muy atractivo.
“¿Qué es lo que demanda un operador en un centro comercial? Afluencias y que tenga vida el centro comercial”
Pregunta: Moda, restauración, ocio… ¿Cuáles son hoy las locomotoras de los centros comerciales?
Respuesta: Es ese mix. Cada centro comercial es diferente, por donde está ubicado, por la zona de influencia, por la competencia que pueda haber… en cada centro comercial la locomotora puede ser una u otra. Hay centros comerciales en los que la locomotora puede ser más la moda, pero hay otros en los que el ocio y la restauración es lo que mueve. Por ejemplo, en nuestro centro comercial de Valladolid, en Vallsur, hemos hecho toda una reconfiguración en la que nos hemos enfocado mucho en el ocio y la restauración por la creación de la chismería
Pregunta: ¿Diría que hay exceso de centros comerciales en España?
Respuesta: En España no, la densidad de España no es muy grande, no es muy alta por centro comercial. El centro comercial da mucho dinamismo a las ciudades, a las provincias; hay zonas que sí que necesitan centros comerciales, adaptado a la zona. Hay países como Estados Unidos, por ejemplo, que ahí sí que podemos hablar de que hay un exceso de densidad, pero también es verdad que en los últimos años esos centros comerciales se han ido actualizando y dinamizando y vuelven a coger fuerza, pero ahí la densidad es diferente.
